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取得土地使用權如何繳房產稅

發布時間:2010年10月17日  來源:網絡  瀏覽次數:
    問:目前,很多企業在實務操作中,對土地使用權如何進行財務處理看法不統一,有的認為應將原在無形資產中核算的土地使用權的價值,全部轉入“固定資產”的房屋、建筑物中核算;有的則認為仍在無形資產中進行核算和攤銷。不同的處理方法,將直接導致在繳納房產稅時的差異。那么,以不同方式獲得的土地使用權,應該如何繳納房產稅呢?
  答:《企業會計制度》規定,企業購入的土地使用權,或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權,按照實際支付的價款作為實際成本,并作為無形資產核算;待該項土地開發時,再將其賬面價值轉入相關在建工程。但其中并沒有明確是將全部的土地使用權價款,還是房屋、建筑物對應的土地使用權價款轉入在建工程核算。
  房產稅的計稅方法和計稅原值,根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》(國稅發〔1986〕90號)的規定,房產稅依照房產原值一次減除10%~30%的余值計算繳納!敦斦繃叶悇湛偩株P于房產稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(財稅地字〔1986〕第008號)明確,房產原值是指納稅人按照會計制度規定,在“固定資產”賬簿中記載的房屋原價。
  另外,關于土地使用權核算的規定,《實施企業會計制度及其相關準則問題解答》(財會〔2001〕43號)明確,公司以購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權的賬面價值,轉入開發商品房成本,或轉入在建工程成本后,其賬面價值構成房屋、建筑物實際成本。如果土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物的預計使用年限的,在預計該項房屋、建筑物的凈殘值時,應考慮土地使用權的預計使用年限高于房屋、建筑物預計使用年限的因素,并作為凈殘值預留,待該項房屋、建筑物報廢時,將凈殘值中相當于尚可使用的土地使用權價值的部分,轉入繼續建造的房屋、建筑物的價值,如果不再繼續建造房屋、建筑物的,則將其價值轉入無形資產進行攤銷。如果公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售,則按其賬面價值結轉固定資產清理。
  執行《企業會計制度》前土地使用權價值作為無形資產核算,而未轉入所建造的房屋、建筑物成本的公司,可不作調整,按照《企業會計制度》規定的期限平均攤銷即可。
  綜上所述,針對以不同方式取得的土地使用權,應分別根據不同情況進行繳納房產稅:2001年1月1日前取得的土地使用權,在無形資產中核算,不需要繳納房產稅。2001年1月1日后取得的土地使用權,用于自行開發建造房屋、建筑物的,應將形成房屋、建筑物所對應的土地使用權價款,轉入“固定資產”科目的房屋、建筑物中,構成房屋、建筑物的原值,繳納房產稅;將道路、圍墻、綠化等對應的土地使用權價款仍保留在無形資產中進行核算和攤銷,不需要繳納房產稅。投資者投入的房產,或者連同土地一同購入的房屋、建筑物,由于取得時房價和土地使用權的價格是合并在一起的,財務核算已記入房屋、建筑物的原值,應繳納房產稅。

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